Enganche en preventa: qué debe informarte la ley y qué decide si vuelve

El enganche de un departamento en preventa no se compara por porcentaje: se compara por el monto total a pagar en cada opción de pago, que es la vara que la propia ley pone. Y su destino —si se aplica al precio, si genera un impuesto antes de que te entreguen, si vuelve a tus manos— no lo decide el nombre del pago, sino tres cosas que viven en el contrato y no en la cotización: sobre qué valor se calcula el impuesto, en qué momento se causa y bajo qué condiciones el dinero regresa. Esta pieza describe ese mecanismo y el método de comparación. No publica porcentajes de enganche, y más abajo te explico por qué.

¿Qué compras con el enganche en cada esquema?

Lo que compras con el enganche depende de lo que existe el día que entregas el dinero. Puede haber un inmueble terminado, un inmueble hipotecable o un inmueble por construir. Son tres situaciones distintas, y el dinero que entregas no significa lo mismo en cada una.

También importa lo que no cambia con la etiqueta. «Apartado», «anticipo» y «enganche» son nombres comerciales. La suerte de ese dinero la fijan las cláusulas del contrato: las de cancelación, las de gastos reembolsables y las de penas. Dos pagos con el mismo nombre pueden terminar de formas opuestas, y dos con nombres distintos pueden comportarse igual.

Sobre el porcentaje: esta pieza no cuantifica el enganche de ningún esquema, ni de preventa, ni de crédito bancario, ni de contado. Es un dato de operación propia de cada desarrollador y de cada banco, y no está publicado en una fuente que podamos citar. Tampoco explicamos por qué un banco fija el porcentaje que fija: ninguna de las fuentes que leímos lo dice. Cualquier cifra que alguien te dé sin su contrato al lado es una referencia comercial, no un dato comparable.

Antes de seguir con lo que la ley exige, la frontera. La Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) alcanza los actos sobre inmuebles solo en el supuesto que nombra su art. 73: «Los actos relacionados con inmuebles sólo estarán sujetos a esta ley, cuando los proveedores sean fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación». Esta pieza no clasifica tu caso. Si tu compra cae o no en ese supuesto es una pregunta para un abogado con el contrato a la vista.

Para ti, esto significa que lo primero que debes preguntar no es «¿cuánto de enganche?», sino «¿qué existe hoy, y qué cláusulas gobiernan este dinero?».

La vara que da la ley para comparar esquemas, y no es el porcentaje

La LFPC, en lo que toca a viviendas dentro de su alcance, pide que el proveedor ponga a tu disposición las opciones de pago «especificando el monto total a pagar en cada una de las opciones» (art. 73 BIS, decreto DOF 04-02-2004). La vara es el total de cada opción, no el porcentaje de enganche. Lo aplica solo en el supuesto del art. 73 de la LFPC citado arriba.

Ese total no es el precio de lista. Según el art. 7 BIS de la LFPC, debe informarse de forma notoria y visible e incluir «impuestos, comisiones, intereses, seguros y cualquier otro costo, cargo, gasto o erogación adicional», sea la operación al contado o a crédito. Y si el pago de contado y el pago a crédito difieren, el art. 66 ordena que esa diferencia se señale al consumidor, por ejemplo cuando existan descuentos o bonificaciones. Eso responde otra duda frecuente: la ley no te promete un descuento por pagar de contado, pero si hay una diferencia entre contado y crédito, debe estar a la vista.

Si el esquema se puede modificar o renegociar, el art. 73 BIS obliga a informar los mecanismos, sus condiciones y sus implicaciones económicas, tanto para el proveedor como para ti. Esa información también entra en la comparación.

Una trampa de método: el Costo Anual Total (CAT) no sirve para comparar dos compras. La Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros lo define, en su art. 3, como «el costo anual total de financiamiento expresado en términos porcentuales anuales que, para fines informativos y de comparación, incorpora la totalidad de los costos y gastos inherentes a los créditos, préstamos o financiamientos que otorgan las Entidades». Compara créditos, no compras. Úsalo para contrastar dos créditos hipotecarios; no para decidir entre pagar al desarrollador o pagar con banco.

Para ti, esto significa pedir por escrito el monto total de cada opción, con todas las erogaciones dentro, y comparar esos totales entre sí.

Lo que te deben enseñar antes de que sueltes el enganche

Sigue aplicando la frontera: lo que sigue rige en el supuesto del art. 73 de la LFPC, y esta pieza no clasifica tu caso.

El art. 73 BIS enumera lo que el proveedor debe poner a tu disposición antes de la operación. Una nota de grado: los arts. 73 BIS y 73 TER se citan aquí desde el decreto publicado en el DOF el 04-02-2004, porque los consolidados publicados de la LFPC truncan dentro del art. 73. Esto no equivale a decir que ese sea el texto vigente; es el texto que pudimos leer completo.

Lo que enumera ese artículo:

• En preventa, el proyecto ejecutivo de construcción completo, la maqueta y, en su caso, el inmueble muestra.
• Las opciones de pago, con el monto total de cada una.
• En operaciones a crédito, el tipo de crédito, la proyección del monto a pagar, la tasa, las comisiones y los cargos; en tasa variable, además, la tasa de referencia y la fórmula de cálculo.
• Las condiciones del proceso de escrituración y las erogaciones distintas del precio: gastos de escrituración, impuestos, avalúo, administración, apertura de crédito y gastos de investigación.
• La existencia, constitución e instrumentación de la garantía hipotecaria, fiduciaria o de cualquier otro tipo.
• Las condiciones bajo las cuales puedes cancelar la operación.

Esa lista de erogaciones responde otra de tus preguntas: no, el enganche no es lo único que necesitas tener el día que firmas. La propia ley nombra gastos que se suman al precio de la venta, y alguno de ellos se paga en momentos distintos.

Para ti, esta lista es un guion: si alguna pieza no te la enseñan antes de entregar dinero, pídela por escrito.

El impuesto no espera a que te entreguen: objeto, base y plazo en Tulum

Esta sección lee una sola ley municipal: la Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, consolidado vigente, con última reforma publicada el 10 de diciembre de 2025. Si compras en Cancún, Playa del Carmen o Mérida, tienes que leer la ley de hacienda del municipio donde esté el inmueble: aquí no afirmamos ni que dicen lo mismo ni que dicen algo distinto.

En Tulum, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) no se limita a la escritura. El art. 47 incluye entre sus objetos «La promesa de adquirir, cuando se pacte que el futuro comprador entrará en posesión de los bienes o que el futuro vendedor recibirá el precio de la venta o parte de él, antes de que se celebre el contrato prometido». Dicho en llano: pactar que el vendedor reciba parte del precio antes del contrato prometido es, por sí mismo, uno de los supuestos que el impuesto nombra. El sujeto es quien adquiere (art. 48).

La base tampoco es lo que ya entregaste. El art. 49 dice: «Será base de este impuesto el valor del inmueble que resulte más alto entre» el precio pactado actualizado por INPC, el avalúo catastral y el avalúo de perito registrado o de institución bancaria, estos dos últimos con antigüedad no mayor de 180 días. El valor más alto, no el enganche.

El plazo lo fija el art. 51: quince días siguientes a aquel en que se realice el supuesto de que se trate. Y aquí hay una asimetría que conviene ver a la vista. El art. 47 nombra la promesa con pago anticipado como objeto del impuesto; pero la fracción de cierre del art. 51 fija la época de pago por escrituración o inscripción para los casos no previstos en las fracciones anteriores: «cuando los actos de que se trate se eleven a escritura pública o se inscriban en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo para poder surtir efectos en los términos del derecho común; y si no están sujetos a esta formalidad, al adquirirse el dominio conforme a las leyes». Esta pieza no resuelve cuál de las dos gobierna una promesa concreta. Es decir, no decide si tu contrato causa hoy el impuesto ni en qué momento: eso se define con tu contrato y tu fedatario.

Dos datos más que ayudan a ubicarte. En adquisiciones que constan en escritura pública, el art. 52 pone al fedatario (notarios, jueces, corredores) a calcular el impuesto, hacerlo constar en la escritura y enterarlo en la Tesorería Municipal, bajo su responsabilidad. Y en Tulum la cesión de derechos del comprador o del futuro comprador también es objeto del impuesto (art. 47): «La cesión de derechos del comprador o del futuro comprador en el caso de compraventa y la promesa». Aquí no desarrollamos nada más sobre esa salida.

Tampoco publicamos tasas: la ley las contiene, pero esta pieza no las usa.

Para ti, esto significa preguntar al desarrollador y al notario, antes de firmar, si el esquema pactado encaja en el art. 47 y cuándo corre el plazo del art. 51.

Si te arrepientes: qué cláusula decide si el dinero vuelve

Primero, lo que el proveedor debe informarte antes: «las condiciones bajo las cuales el consumidor puede cancelar la operación» (art. 73 BIS). Es una obligación de información previa, distinta de lo que el contrato pacte después.

Segundo, lo que el contrato debe traer. Los requisitos del art. 73 TER rigen el contrato que se pretenda registrar en los términos del párrafo segundo del art. 73, no todo contrato de preventa. En ese contrato registrable, tres cláusulas deciden la suerte del enganche:

• Gastos reembolsables. Entre los requisitos del contrato que se pretenda registrar está «En su caso, las garantías para el cumplimiento del contrato, así como los gastos reembolsables y forma para su aplicación». Qué se reembolsa y cómo se aplica.
• Procedimiento de cancelación. En el contrato que se pretenda registrar debe constar «El procedimiento para la cancelación del contrato de adhesión y las implicaciones que se deriven para el proveedor y el consumidor».
• Penas. En el contrato que se pretenda registrar, «Las penas convencionales que se apliquen tanto al proveedor como al consumidor por el incumplimiento de las obligaciones contraídas, las cuales deberán ser recíprocas y equivalentes».

Esta pieza no te promete que el enganche se recupera ni te dice que se pierde: depende de lo que digan esas tres cláusulas en tu contrato, y por eso son las que hay que leer. Qué pasa cuando se deja de pagar, la cláusula penal y la rescisión tienen su propio desarrollo en otra pieza; aquí solo importa que existen. Para repasar el resto del documento, está la guía sobre qué revisar antes de firmar el contrato de compraventa.

Para ti, esto significa subrayar esas tres cláusulas con un abogado antes de entregar el primer peso.

El límite de esta pieza

• La LFPC alcanza los actos sobre inmuebles solo en el supuesto de su art. 73, citado arriba. Esta pieza no clasifica tu caso, ni si compras para vivir o para rentar.
• Los arts. 73 BIS y 73 TER se citan desde el decreto DOF 04-02-2004, porque los consolidados publicados de la LFPC truncan dentro del art. 73. No afirmamos que sea el texto vigente.
• La única capa municipal leída es la de Tulum; no se generaliza.
• La pieza no cuantifica el enganche de ningún esquema, por lo que explicamos arriba: es dato de operación propia y no hay fuente publicada que lo respalde.
• Esto es información general, no sustituye asesoría profesional. Revisión profesional de materia: PENDIENTE al cierre de esta edición.

Vigencia de lo citado: LFPC, consolidado móvil de la Cámara de Diputados, última reforma publicada DOF 12-12-2025, leído el 24-09-2026; arts. 73 BIS y 73 TER, decreto DOF 04-02-2004, leído el 24-09-2026; Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros, última reforma DOF 14-11-2025, leída el 24-09-2026; Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, última reforma publicada el 10-12-2025, leída el 24-09-2026.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto enganche piden normalmente en una preventa?

No hay un porcentaje publicado que podamos citar: es dato de operación de cada desarrollador, y varía según el esquema. Lo útil es pedir por escrito el monto total a pagar en cada opción de pago, con impuestos y demás erogaciones incluidos, y comparar esos totales, no el porcentaje inicial.

¿Por qué el banco me pide más enganche que el desarrollador?

Ninguna de las fuentes que leímos explica por qué un banco fija el porcentaje que fija, así que no podemos afirmar una razón. Lo que sí puedes hacer es pedir al banco su CAT y la información del crédito, y contrastarlo con el monto total de la opción de pago directa con el desarrollador.

¿Qué diferencia hay entre apartado, anticipo y enganche?

El nombre no fija la suerte del dinero. La fijan las cláusulas del contrato: cancelación, gastos reembolsables y penas. Dos pagos con la misma etiqueta pueden terminar de formas opuestas, así que lo que importa es lo que el contrato diga de ese dinero, no cómo lo llame la cotización.

¿Qué pasa si quiero salirme y vender mis derechos antes de escriturar?

En Tulum, la cesión de derechos del comprador o del futuro comprador es objeto del impuesto sobre adquisición (art. 47 de la Ley de Hacienda del Municipio). Esta pieza no desarrolla más esa salida: pregunta a tu notario cómo se aplicaría en tu contrato.

Si quieres revisar con calma qué te enseñan y qué firmas antes de entregar un enganche, un asesor de Propyte puede acompañarte a leer el contrato con las preguntas de esta pieza en mano.